不動產資產價值與收益的計算?不動產的投資和股票投資一樣,除了獲得每年的配股之外,投資者當然希望股票未來上漲之後,能夠轉手賺一筆。不動產的投室內設計資亦是同樣的觀念。假設投資者花了1000萬買一房子,然後一年回收的租金60萬,那我們可以計算租金收益率(Initial Yield)或稱為資本還原率(節能燈具Capitalization Rate)為:(租金 / 售價) * 100 此案例租金收益率( Yield )為:(60萬 / 1000萬) ) * 100 = 6%假設每年的租金成長率(Rental Growth 票貼Rate)5%,五年後租金以從60萬提高到77萬(Net Income Growth),如果這時候的租金收益率還是6%,那麼這個投資者可以將房子賣得1276萬,淨賺276萬,面膜以複利來算,相當於每年有10%的投資報酬率( Total Return)。為什麼每年5%的租金成長率和6%的收益率,加起來的投資報酬率只有10%,這是因為租金5年調房屋買賣整一次,投資者不能馬上獲得報酬。所以簡單地來說,通常計算建物的價值會用它的目前租金除上這個地區的租金收益率。從另一角度來說,1000萬的房子租買屋金60萬,等於是要付16.7年 (year's purchase) 60萬。假設租金收益率是5%的話,則要付20年。Years' Purchase = 100 / Yield Years' 吳哥窟Purchase的概念類似股票市場中本益比(Price to Earning Ratio, P/E)的概念,兩者都是計算投資和收益之間的關係(本益比是指稅後的營收)。所以租金吳哥窟收益率的比值愈小,表示愈少的投資可獲得較高的報酬。因此在不動產投資市場中,頂級的辦公室和商場(Prime Offices & Top quality shops)的租金收益設計裝潢率都非常低,工廠的租金收益率通常都偏高。


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